Eurosar.ru

Авто журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как узаконить самовольную постройку на собственном участке

Крышу снесло

Подобных зданий у нас в стране видимо-невидимо: и жилых домов, и нежилых строений. Но рано или поздно перед их владельцами все же встает задача — узаконить нелегально возведенные стены. Так что решение Высшего суда страны по одному из подобных дел может оказаться полезным и для граждан, и для чиновников, и для судей на местах. Дело в том, что в нашем случае Верховный суд отменил все решения местных судов, принятые по «самострою» и объяснил, в каких случаях самострой можно узаконить, а в каких — нет.

Итак, в большом южном городе некий гражданин подал иск в суд с претензией к одной фирме. Истец требовал, чтобы за ним признали право собственности на магазин, который он построил за свой счет. У гражданина был так называемый договор простого товарищества с коммерсантами, у которых была в аренде земля с недостроем. Гражданин недострой достроил и получился магазин. Дальнейшие взаимоотношения строителя магазина и бизнесменов вылились в конфликт.

Дело рассматривал райсуд. Итог рассмотрения иска таков — за гражданином признано право собственности на строение: тот самый самострой. Краевой суд с этим решением согласился. А вот привлеченная к делу в качестве третьей стороны администрация города с этими решениями не согласилась. Она дошла до Верховного суда РФ. И высший суд страны, перечитав дело, заявил — все решения местных судов, признавших истца собственником самостроя, незаконны. Вот аргументы Судебной коллегии по гражданским делам ВС.

Участок земли, на котором образовалось незаконное строение, был передан городом фирме в аренду. В договоре есть условие — на этой земле коммерсантам разрешается «временное размещение магазина из облегченных конструкций». Сам же участок, на котором стоит самострой, имеет ограничения. Во-первых, участок расположен за красной линией. Красные линии на планах городов и сел обозначают территории общего пользования. А часть этого участка вообще находится в охраняемой зоне инженерных коммуникаций .

Земля в аренду изначально предоставлялась без права возведения объектов недвижимости. В договоре прописано — если земля понадобится городу, то бизнесмены обязаны даже до окончания срока аренды, вернуть участок. А если там будет постройка «из облегченных конструкций», разобрать ее в десятидневный срок.

В Земельном кодексе РФ, напомнил Верховный суд, есть 42-я статья. В ней сказано, что собственники земельных участков и граждане, не являющиеся собственниками, обязаны использовать участки в соответствии с их назначением и принадлежностью к определенной категории земель. А еще Верховный суд растолковал, что по Градостроительному кодексу, красные линии — это линии, которые обозначают существующие или планируемые границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи и линии связи, трубопроводы автомобильные дороги и железная дорога.

По СНИПам, то есть «строительным нормам и правилам», которые утверждаются минрегионом, участки общественных и жилых зданий должны размещаться в пределах красных линий. А эти линии устанавливаются в проектах планировок генпланами застройки поселений.

Ничего ни про красные линии, ни про СНИПы и генпланы ни один местный суд, решая вопрос о собственнике самостроя, даже не вспомнил. А между тем, подчеркнул Верховный суд, строительство объектов недвижимости на земельном участке, предоставленном для временного размещения магазина, не соответствовало не только договору аренды. Такой самострой нарушал и Земельный, и Градостроительные кодексы одновременно.

Да, сказал Высший суд, есть правила, по которым можно узаконить самострой. Это 222-я статья Гражданского кодекса. Там четко сказано: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренном законом порядке и не только судом. Такое право может получить человек, если у него есть земельный участок в собственности, пожизненном наследовании, бессрочном владении, на котором этот самострой и находится.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано судом за гражданином, если сохранение этой постройки нарушает интересы «других лиц».Верховный суд заявил, что для решения подобных споров юридически значимым является факт наличия у человека, обратившегося в суд с требованием узаконить самострой, право собственности на участок со зданием. Если таких прав нет, то истец не вправе претендовать на перевод самостроя в собственность. В нашем случае гражданин не имел никаких прав на участок земли. А фирма, у которой были лишь права аренды, тоже не владела участком. На этот важнейший момент, пишет в своем определении Верховный суд, местные коллеги даже не обратили внимание.

Правда, районный и краевой суды заявили, что истец «принимал необходимые меры по оформлению правовой документации на возведенное строение». На это высший суд страны возразил — но «необходимые меры» без учета 222-статьи Гражданского кодекса и права собственности на землю, не могут быть основанием для удовлетворения требований о праве собственности.
Местным судам велено пересмотреть это дело с учетом разъяснений Верховного суда.

Легализация постройки. Как узаконить самострой?

Далеко не редким явлением в России является самовольное возведение строений. Действующее законодательство не имеет четкой регламентации определения правового статуса самостроя и возможности легализировать его. Из сложившейся ситуации вытекают сложности связанные с оборотом и оформлением права собственности на самовольные постройки.

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка имеет право возводить на нем сооружения или здания, а так же сносить или перестраивать их. Помимо этого собственник может разрешить строительство на своем участке третьим лицам. Обязательным условием такого строительства является соблюдение строительных правил и норм.

Не оформленный самострой это отсутствие возможности его легального использования в хозяйственном обороте, продажи, залога и т.д. Определение самовольной постройки дано в ст. 222 ГК РФ, так же в данной статье описаны последствия ее возведения и способы легализации.

П. 1 ст. 222 ГК РФ гласит, что самовольной постройкой признается любое недвижимое имущество, сооружение, строение или жилой дом, возведенные на земельном участке, не предназначенном для таких целей или без получения необходимых разрешений, а так же с существенным нарушение строительных и градостроительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самострой, не приобретает на него право собственности, соответственно не может в полной мере распоряжаться им – дарить, продавать, сдавать в аренду или совершать другие сделки (ст. 222 п. 2 ГК РФ).

В п. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что самовольная постройка подлежит сносу , либо самим возведшим его лицом, либо за счет его средств. Данный пункт не относится к случаям, предусмотренным п. 3 ст. 222 ГК РФ, а именно право собственности на самострой может быть признано судом. Такое право может быть признано только в предусмотренных законом случаях и в установленном порядке. Обязательным условием приобретения данного права через суд является оформленное право собственности на земельный участок, на котором совершено самовольное строительство. Помимо этого право собственности приобретается только на те постройки, которые не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровья граждан.

Ранее, признание права собственности в судебном порядке предоставлялось, как фактическому застройщику, так и владельцу земельного участка, с введением Федерального закона от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ, именуемого в народе «дачной амнистией», такое право имеет только собственник земельного участка, на котором возведена самовольная постройка или лицо, владеющее земельным участком по праву пожизненного наследования или постоянного (бессрочного) пользования.

На сегодняшний день существует два способа легализации самостроя: судебный и административный.

Судебный порядок легализации строений основан на принципе подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ, согласно которому одним из оснований для возникновения гражданских прав и обязанностей является судебное решение. Редакция Закона № 93-ФЗ относительно пункта 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность приобретение права собственности на самострой за лицом, которое обладает правом собственности или правом наследуемого владения или правом бессрочного пользования земельным участком. Соответственно если в судебном порядке доказано, что у застройщика есть право на землю, а возведенная постройка не создает угрозу здоровью и жизни граждан, а также не нарушает интересы и права третьих лиц, судебное решение будет принято в пользу заявителя.

Административный порядок легализации самовольных построек касается только объектов строительства и жилых строений, не требующих оформления разрешения на строительство, а также объектов садоводческого и дачного хозяйств.

Регистрация права собственности на самовольную постройку осуществляется согласно ст. 25.3 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ Федеральной регистрационной службой. Основанием для регистрации служат:

1. документы на землю, имеющие статус правоустанавливающих:

  • выписка из похозяйственной книги;
  • свидетельство о праве собственности.

2. Акт органа власти о предоставлении участка.

3. Кадастровый план земельного участка.

4. Технический паспорт (предусмотрен для индивидуальных жилых домов, возведенных до 01.01.2010 г).

5. Декларация об объекте недвижимого имущества (садоводческие и дачные объекты, гаражи).

Исходя из выше изложенного, право собственности на самовольную постройку, зависит от наличия прав на земельный участок.

Момент вступления в силу Федерального закона № 93-ФЗ «дачная амнистия» стал для многих периодом появления «замкнутого круга», то есть узаконить самовольную постройку невозможно пока земля не является собственностью, а землю в собственность не удается получить пока не узаконена самовольная постройка.

Несколько «меньшей кровью» обойдутся владельцы неоформленных земельных участков, на которых имеется хотя бы одно строение с оформленным правом собственности. Данную ситуацию регулирует ст. 36 Земельного Кодекса РФ, в соответствии с которой можно оформить право собственности на земельный участок, а дальше уже легализировать самострой.

Применение нормы ст. 222 ГК РФ измененной ФЗ № 93-ФЗ достаточно противоречиво. Обозначенный закон не дает пояснения, с какого момента внесенные изменения должны применяться. Таким образом, начало применения новых норм ст. 222 ГК РФ, оставлено на усмотрение судей. Судебная практика показала, что некоторые из судей применяют новые нормы только к постройкам, возведенным после вступления в силу закона, другие же применяют ее повсеместно.

Упрощенная форма легализации построек существенно облегчила процесс оформления прав собственности на объекты недвижимости для реконструкции и строительства которых не требуется выдачи разрешения, объекты недвижимости, создаваемые на приусадебном земельном участке и на объекты индивидуального жилищного строительства расположенные или создаваемые на участках, предназначенных для этого.

Нюансы законодательства поставили граждан перед выбором — легализировать земельные участки и постройки, получив полное право распоряжаться ими или оставить все на своих местах. Многих, желающих оформить право собственности, сложность процедуры попросту останавливает. Выход есть – адвокат по жилищным делам . Грамотный специалист, знающий все тонкости жилищного и гражданского законодательства, поможет оформить все в лучшем виде и в короткие сроки.

Если вы заинтересованы тематикой жилищного законодательства, советуем прочесть также » Порядок приватизация земельных участков «.

С уважением,
Виктория Демидова, адвокат.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector