Eurosar.ru

Авто журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как избежать обмана при сделке купли продажи квартиры

Как избежать обмана при покупке квартиры

Покупка недвижимости – серьезная и ответственная сделка, во время которой нужно быть очень внимательным и осторожным. К сожалению, бывают случаи, когда покупателей обманывают, и они теряют свои деньги. Корреспондент «РИАМО в Королеве» выяснил, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры, какие существуют способы оплаты, и что делать при выявлении факта мошенничества.

Типы недвижимости

По словам юриста ООО «ЮрЭтика» Кирилла Черепанова, при покупке жилой недвижимости выделяются две ситуации. Первая – квартира покупается в строящемся доме, на любом этапе строительства. Это так называемая первичная недвижимость, на которую еще не существует права собственности.

Вторая ситуация – приобретается уже готовая квартира со свидетельством о праве собственности. Это вторичная недвижимость.

Первичная недвижимость

При покупке первичной недвижимости необходимо обратить внимание на репутацию застройщика. Желательно проверять на сайте арбитражного суда, не ведутся ли в отношении него судебные процессы. Также необходимо ознакомиться с разрешительной документацией, убедиться, что под строительство выделен земельный участок и есть необходимое разрешение. На сайте застройщика необходимо посмотреть проектную декларацию.

Разрешение на строительство сейчас выдается правительством Московской области. Застройщик обязательно проходит длительную процедуру согласования. В связи с этим сейчас исключено признание новостройки незаконной при наличии подписанного разрешения на строительство.

«Безусловно, нужно внимательно познакомиться с самим договором», – отмечает юрист.

По мнению Черепанова, если покупателю предлагается договор, отличный от договора о долевом участии в строительстве или договора о переуступке прав в долевом участии в строительстве, то застройщик нечист на руку и хочет избежать ответственности.

«Застройщики могут предлагать оплату векселями, заключать предварительный договор купли-продажи. Они хоть и не запрещены законом, но являются не теми механизмами продажи, по которым покупатель будет защищен при попытке мошенничества», – предостерегает юрист.

Вторичная недвижимость

При покупке вторичной недвижимости нужно обратить внимание на три основных момента.

Во-первых, необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), чтобы подтвердить право собственности продавца на квартиру. После продажи свидетельство о праве собственности может остаться у бывшего владельца (его, как правило, не забирают), поэтому существует вероятность, что этим воспользуются мошенники и попытаются продать квартиру второй раз. Выписка запрашивается в любом территориальном органе Росреестра или в МФЦ.

Во-вторых, необходимо запросить выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным, что в квартире не прописаны несовершеннолетние дети, так как при покупке такого жилья выписать их будет очень проблематично.

В-третьих, следует запросить в управляющей компании справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Многие ошибочно думают, что если долги возникли до приобретения квартиры, то они принадлежат старому владельцу.

«Это не так. Платить будет новый хозяин. Так как долги приобретаются вместе с квартирой», – подчеркивает Черепанов.

Способы передачи денег

По словам юриста, чаще всего на вторичном рынке используется банковская ячейка. Продавец получает деньги только после того, как покупатель получает квартиру. В этом случае заключается договор с банком о предоставлении банковской ячейки, от которой есть два ключа. Один остается у банка, второй передается продавцу. Банк предоставит ему доступ к ячейке только после предъявления покупателем зарегистрированного договора купли-продажи.

Также возможна схема с одним ключом и правом банка отказать продавцу в доступе к ячейке, если он не предоставит зарегистрированный договор купли-продажи квартиры.

«В этом случае при каких-либо проблемах при продаже квартиры деньги останутся у покупателя», – говорит Черепанов.

Также возможно приобретение квартиры на вторичном рынке за безналичный расчет. Для этого существует аккредитив – это аналог банковской ячейки, действующий по безналичному расчету. При заключении договора с банком необходимо указать условия, по которым банк переводит деньги на счет продавца.

Что делать в случае мошенничества

«Сделка считается завершенной только после регистрации договора, поэтому при наличии каких-либо обоснованных подозрений на мошенничество у покупателя всегда есть возможность отказаться от его регистрации», – поясняет юрист.

В случае мошенничества покупатель обязан обратиться с заявлением в Росреестр для приостановки действий по договору, предоставив документы, доказывающие его точку зрения.

Факт мошенничества очень сложно определить до момента, когда оно вскроется само по себе. Когда покупается квартира на стадии строительства, деньги вносятся сразу, а после этого с недобросовестным застройщиком может случиться все что угодно: он может обанкротиться или скрыться. В данном случае потеря денег гарантирована. Причем в момент выбора квартиры и заключения договора не было даже признаков такого исхода событий.

В таких случаях необходимо обращаться в полицию и арбитражный суд для признания права собственности на недострой и признания участника строительства потерпевшим.

Юридическая помощь

«Обращение к риэлторам не гарантирует безопасности покупки или продажи квартиры, так как они не всегда полностью проверяют юридическую чистоту сделки, например, «скользкие» моменты в договорах», – считает Черепанов.

К таким моментам относятся, например, перенос сдачи объекта в одностороннем порядке и всевозможные дополнительные соглашения, которые высылаются покупателю на этапе строительства.

Черепанов советует обращаться в юридические организации, чтобы быть уверенным, что квартира действительно «чистая». Оплата услуг юриста несоизмеримо меньше тех денежных средств, которые может потерять покупатель, столкнувшись с мошенниками или недобросовестным застройщиком.

Увидели ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите «Ctrl+Enter»

Как избежать обмана при покупке квартиры

Покупка недвижимости – серьезная и ответственная сделка, во время которой нужно быть очень внимательным и осторожным. К сожалению, бывают случаи, когда покупателей обманывают, и они теряют свои деньги. Корреспондент «РИАМО в Королеве» выяснил, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры, какие существуют способы оплаты, и что делать при выявлении факта мошенничества.

Типы недвижимости

По словам юриста ООО «ЮрЭтика» Кирилла Черепанова, при покупке жилой недвижимости выделяются две ситуации. Первая – квартира покупается в строящемся доме, на любом этапе строительства. Это так называемая первичная недвижимость, на которую еще не существует права собственности.

Вторая ситуация – приобретается уже готовая квартира со свидетельством о праве собственности. Это вторичная недвижимость.

Первичная недвижимость

При покупке первичной недвижимости необходимо обратить внимание на репутацию застройщика. Желательно проверять на сайте арбитражного суда, не ведутся ли в отношении него судебные процессы. Также необходимо ознакомиться с разрешительной документацией, убедиться, что под строительство выделен земельный участок и есть необходимое разрешение. На сайте застройщика необходимо посмотреть проектную декларацию.

Разрешение на строительство сейчас выдается правительством Московской области. Застройщик обязательно проходит длительную процедуру согласования. В связи с этим сейчас исключено признание новостройки незаконной при наличии подписанного разрешения на строительство.

«Безусловно, нужно внимательно познакомиться с самим договором», – отмечает юрист.

По мнению Черепанова, если покупателю предлагается договор, отличный от договора о долевом участии в строительстве или договора о переуступке прав в долевом участии в строительстве, то застройщик нечист на руку и хочет избежать ответственности.

«Застройщики могут предлагать оплату векселями, заключать предварительный договор купли-продажи. Они хоть и не запрещены законом, но являются не теми механизмами продажи, по которым покупатель будет защищен при попытке мошенничества», – предостерегает юрист.

Вторичная недвижимость

При покупке вторичной недвижимости нужно обратить внимание на три основных момента.

Во-первых, необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), чтобы подтвердить право собственности продавца на квартиру. После продажи свидетельство о праве собственности может остаться у бывшего владельца (его, как правило, не забирают), поэтому существует вероятность, что этим воспользуются мошенники и попытаются продать квартиру второй раз. Выписка запрашивается в любом территориальном органе Росреестра или в МФЦ.

Во-вторых, необходимо запросить выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным, что в квартире не прописаны несовершеннолетние дети, так как при покупке такого жилья выписать их будет очень проблематично.

В-третьих, следует запросить в управляющей компании справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Многие ошибочно думают, что если долги возникли до приобретения квартиры, то они принадлежат старому владельцу.

«Это не так. Платить будет новый хозяин. Так как долги приобретаются вместе с квартирой», – подчеркивает Черепанов.

Способы передачи денег

По словам юриста, чаще всего на вторичном рынке используется банковская ячейка. Продавец получает деньги только после того, как покупатель получает квартиру. В этом случае заключается договор с банком о предоставлении банковской ячейки, от которой есть два ключа. Один остается у банка, второй передается продавцу. Банк предоставит ему доступ к ячейке только после предъявления покупателем зарегистрированного договора купли-продажи.

Также возможна схема с одним ключом и правом банка отказать продавцу в доступе к ячейке, если он не предоставит зарегистрированный договор купли-продажи квартиры.

«В этом случае при каких-либо проблемах при продаже квартиры деньги останутся у покупателя», – говорит Черепанов.

Также возможно приобретение квартиры на вторичном рынке за безналичный расчет. Для этого существует аккредитив – это аналог банковской ячейки, действующий по безналичному расчету. При заключении договора с банком необходимо указать условия, по которым банк переводит деньги на счет продавца.

Что делать в случае мошенничества

«Сделка считается завершенной только после регистрации договора, поэтому при наличии каких-либо обоснованных подозрений на мошенничество у покупателя всегда есть возможность отказаться от его регистрации», – поясняет юрист.

В случае мошенничества покупатель обязан обратиться с заявлением в Росреестр для приостановки действий по договору, предоставив документы, доказывающие его точку зрения.

Факт мошенничества очень сложно определить до момента, когда оно вскроется само по себе. Когда покупается квартира на стадии строительства, деньги вносятся сразу, а после этого с недобросовестным застройщиком может случиться все что угодно: он может обанкротиться или скрыться. В данном случае потеря денег гарантирована. Причем в момент выбора квартиры и заключения договора не было даже признаков такого исхода событий.

В таких случаях необходимо обращаться в полицию и арбитражный суд для признания права собственности на недострой и признания участника строительства потерпевшим.

Юридическая помощь

«Обращение к риэлторам не гарантирует безопасности покупки или продажи квартиры, так как они не всегда полностью проверяют юридическую чистоту сделки, например, «скользкие» моменты в договорах», – считает Черепанов.

К таким моментам относятся, например, перенос сдачи объекта в одностороннем порядке и всевозможные дополнительные соглашения, которые высылаются покупателю на этапе строительства.

Черепанов советует обращаться в юридические организации, чтобы быть уверенным, что квартира действительно «чистая». Оплата услуг юриста несоизмеримо меньше тех денежных средств, которые может потерять покупатель, столкнувшись с мошенниками или недобросовестным застройщиком.

Увидели ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите «Ctrl+Enter»

Как избежать обмана при покупке квартиры?

Летом покупали квартиру… Сколько нервов и переживаний! И с районом определились, и со стоимостью согласились. Только при оформлении документов указали не фактическую продажную цену, а в три раза меньшую, чтобы продавцу избежать налогов.

Отсюда нюанс — если бы в течение следующих шести месяцев продавец под каким-то предлогом через суд добился признания сделки недействительной, нам бы вернули деньги только в сумме, которую указали в договоре. Что, конечно, оптимизма не добавляло. За эти шесть месяцев цена квартиры на рынке жилья выросла ровно в два раза. Хорошо, что дело кончилось мирно. Никто не разрывал сделку. Продажа квартиры состоялась.

В нашем городе есть печальный опыт суперобмана клиентов. На нулевом этапе строительства жилого дома продажу квартир отдали сразу двум риэлтерским конторам. Понятно, что, выплатив всю сумму на начальном этапе, собственник к моменту сдачи дома выигрывает многократно. Если он один. Собственник. Но ОБЕ эти конторы продали ВСЕ квартиры! То есть, каждая квартира имела двух собственников. Номинальных. А настоящим становился только тот, кто первым успевал оформить документы в регистрационном управлении.

Состоялся суд. Сделки признали недействительными. Обязали вернуть деньги ВСЕМ. Вернули. Только квартиры уже теперь за эти деньги не купить. Цены на рынке жилья выросли многократно. А этот дом начали заселять. Продав квартиры уже совсем другим владельцам.

Бывает и такая схема обмана. Продавец квартиры получает деньги по сделке. А выезжать ему… некуда. Покупатель подает в суд. Что решит суд? Конечно, вернуть деньги. Не на улицу же выгонять… А денег уже нет. Долги вернул. Украли. И сотня других вариантов… Продавец-мошенник не отказывается платить. Только частями. Например, 25−30% от своей зарплаты. Кто же может заставить заплатить больше? Вот и подсчитайте, через сколько десятков лет должник вернет всю сумму.

Очень распространен способ продажи квартиры по фальшивым документам. В наш век, да с фотошопом, можно сделать любой бланк, печать на черном рынке стоит 500−600 рублей, и сделают вам ее в течение дня. Бывают и продажные нотариусы. Уже сговор. Оформляется липовый договор купли-продажи. Перед этим несчастной жертве показывают предварительно снятую квартиру или демонстрируют квартиру друга, оставившего ключи. Можете представить себе немую сцену, когда покупатель пытается въехать в купленное жилье. Удивление хозяев… Они могут ничего и не знать об афере. А могут быть в сговоре с мошенниками. Есть такое понятие — юридически освобожденная квартира — это именно то, что нужно!
Фото: Depositphotos

Как же не попасть на крючок к недобросовестным продавцам и откровенным мошенникам? Покупка квартиры — всегда риск. Как и покупка любого товара. Только цена вопроса разная. Я описала лишь несколько схем мошенничества. В жизни их сотни. Но волков бояться — в лес не ходить. Проверяйте все. От имени посредника и авторитета риэлтера на рынке до подлинности документов. Выбирайте нотариуса сами. Внимательно читайте договор купли-продажи. Там много подводных камней. А лучше наймите опытного независимого юриста, работающего в сфере недвижимости.

Если покупаете квартиру или дом на вторичном рынке, то есть неновую, обязательно поговорите с соседями и с прежними жильцами. Почему квартиру продают? Заодно поймете, что за люди будут вас окружать. Особенно важно уяснить, нет ли прописанных в этой квартире непроживающих членов семьи. Детей, не достигших совершеннолетия, или осужденных, отбывающих срок наказания. А также пропавших без вести. Это очень важно. Дабы избежать потом судебных тяжб с выпиской-пропиской. Независимый юрист будет нужен и для проверки чистоты титула квартиры. То есть, он должен выявить всех лиц, которые имеют право на квартиру или потенциально могут ее иметь.

Есть такое понятие — юридически освобожденная квартира. То есть квартира, по которой нет никаких задолженностей. Бывшие владельцы не имеют задолженности в коммунальных платежах и сняты с регистрационного учета. Это ваше законное требование. Вы имеете право требовать выписки всех жильцов — проверьте это в паспортном столе непременно! И снятие с регистрационного учёта всех проживающих из продаваемой квартиры до подписания договора купли-продажи.

Есть еще одна ловушка. Передача денег. Не экономьте на безопасности. Взвесьте все за и против и найдите единственно правильный способ оплаты. Аккредитив. Или сейфинг. Это совсем недорого. Зато снизит риски до нуля. Глупо экономить доллар при покупке «Мерседеса». При передаче денег не экономьте на безопасности
Фото: Depositphotos

В одной статье трудно охватить все аспекты купли-продажи недвижимости. Продумайте все до деталей и мелочей. Подключите компетентных лиц. Наймите независимую экспертизу для проверки подлинности документов. Помните, что каждая сделка уникальна, а потому может таить в себе массу ловушек. И еще помните, что новая квартира — ваше будущее. Каким оно будет? Пусть будет щедрым и законным. Удачной вам покупки!

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Специалисты инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet рассказали о наиболее опасных мошеннических схемах при продаже квартиры на вторичном рынке.

1. Отчуждение квартиры по подложному паспорту РФ

Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника. По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей. Покупателю очень сложно выявить факт подлога с амостоятельно . В итоге покупатель остается и без денег, и без квартиры – сделка признается недействительной, квартира возвращается законному владельцу, а потребовать возврат денежных средств просто не у кого.

2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения от лиц группы повышенного риска

«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью. Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной. Такие объекты (первоначальные собственники которых – лица группы повышенного риска) приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи, с минимальным промежутком между ними. Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно. Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника. Если в итоге выяснится, что такой владелец был недееспособен при заключении сделки или его принудили к этому, последующие перепродажи окажутся недействительными», – рассказывает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

3. Сокрытие законных наследников

Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство. В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен. Мошенники могут принудить собственника к составлению завещания, если такой факт выяснится, что нередко бывает, обделенные наследники оспаривают сделку и квартира у покупателя изымается.

Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, – это тот факт, что даже по истечении шести месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании. Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать. Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник – мужчина. Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании. А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.

Есть интересный нюанс: в течение шести месяцев наследники должны вступить в наследство и нотариально оформить свою долю. Однако наследники могут не только нотариально, но и фактически вступить в наследство, что означает, что они воспользовались фактически наследуемой массой, например сделали ремонт в квартире или использовали какую-то вещь из наследуемой массы (которая может состоять не только из квартиры, но и личных вещей покойного), например брошь бабушки. Потом такой наследник может и по истечении шести месяцев в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались. Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследник может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например взял вещи наследодателя. И в таком случае совершенно не факт, что покупателю вернут деньги, поскольку зачастую такие квартиры продаются по заниженной стоимости (поскольку трехлетний срок не истек), указывая в договоре гораздо меньшую цену, чем рыночная. И покупатель сможет вернуть в лучшем случае этот минимум. Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры по наследству по закону наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги), однако и в таком случае покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.

Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане. В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону. Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.

4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности

Сделки по доверенности – еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность. В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации. Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.

Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации

Цель родителей в таком случае – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки . Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей. Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята. То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.

Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector