Eurosar.ru

Авто журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотека под залог недвижимости (имеющегося жилья) нюансы получения

Минусы ипотеки под залог имеющегося имущества

Ипотека под залог имеющегося жилья на рынке существует давно, но особым спросом у покупателей не пользуется. Почему – рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Ипотеку под залог имеющегося жилья берут нечасто – в основном если другие кредиты для покупателя недоступны. Например, если новостройка не аккредитована в банке или если вторичная квартира не подходит под требования банка в качестве залога.

Какие минусы у такой ипотеки?

  1. Ипотеку на новостройки под залог имеющегося жилья берут редко потому, что далеко не все готовы покупать «виртуальный» объект в строящемся доме в залог уже имеющейся и вполне реальной собственности. Так что такой продукт обычно используют для покупки вторичного жилья.
  2. Далеко не у всех есть «лишняя» квартира, которую можно предоставить в качестве залога.
  3. К тому же заложенной квартирой впоследствии сложнее распоряжаться — на любые действия с ней (например, для официальной сдачи в аренду) нужно согласие залогодателя, то есть банка.
  4. Еще одна причина низкого спроса на этот банковский продукт — менее выгодные условия, чем на обычную ипотеку: как правило, и ставка несколько выше, и первоначальный взнос больше. Обычно первоначальный взнос равен 20-40% от общей стоимости предмета залога.
  5. Еще одно препятствие для заемщика, желающего предоставить в залог готовое жилье, — качество и рентабельность объекта. Не каждую квартиру банки готовы принять в качестве залога. Требования достаточно жесткие: дом должен быть построен не ранее 1965 года, имущество должно находиться в Москве или Московской области, никто в квартире не должен быть зарегистрирован по месту жительства, в помещении не должно быть неузаконенных перепланировок и так далее.

Условия ипотеки под залог имеющегося жилья в разных банках

На данный момент ведущие банки предлагают следующие условия покупки вторичной квартиры в ипотеку.

Сбербанк

  • Кредит на покупку готового жилья. Взнос – от 20%, базовая процентная ставка – 10,25% годовых.
  • Нецелевой кредит под залог недвижимости — сумма не более 10 млн рублей или не более 60% от стоимости объекта, оформляемого в залог. Срок кредитования до 20 лет. В залог принимаются квартиры, дома, земельные участки, гаражи. Процентная ставка – от 12% годовых.

Восточный Банк

  • Кредит на любые цели под залог недвижимости. Сумма до 15 млн рублей. Процентная ставка – от 16 до 26% годовых. Срок кредитования – до 20 лет. Обязательно страхование предмета залога.

ВТБ24

  • Покупка готового жилья. Первоначальный взнос — от 18%, ставка — 11% годовых. Срок кредитования – до 30 лет.

Банк «Возрождение»

  • Покупка готового жилья. Взнос – от 10%. Ставка 11,75 – 12,5% годовых. Кредитование – до 30 лет.

АбсолютБанк

  • Программа «Стандарт». Взнос – от 15%. Ставка – от 10,25% годовых.

За первое полугодие 2017 года ставки на покупку готового жилья стали несколько ниже, чем год или два назад, но они не могут сравниться с рекордно низкими ставками на приобретение новостроек. А вот наиболее высоки ставки сегодня будут при оформлении нецелевого кредита с залогом недвижимости. При этом на рынке можно найти и предложения беззалоговых кредитов на похожих условиях, правда, сумма кредита будет меньше. Например, «Московский кредитный банк» предлагает кредиты до 2 млн рублей без залога и поручительства со ставкой от 12,5% годовых и на срок до 15 лет.

Текст подготовила Александра Лавришева

Ипотека под залог

На сегодняшний день любой банк предлагает своим клиентам более десятка различных кредитных программ. Среди такого многообразия банковской «продукции» одним из наиболее выгодных является кредит под залог недвижимого имущества или, как его еще называют, — ипотека под залог недвижимости.

Когда в России впервые появилось ипотечное кредитование, тогда такие кредиты выдавались только под залог приобретаемого жилья. Иными словами, человек покупал себе квартиру, которая впоследствии становилась предметом залога в банке.

Ипотека под залог приобретаемой недвижимости

Ипотека под залог приобретаемой недвижимости – это вариант ипотечного кредита, который больше подходит молодым и амбициозным людям. В большинстве случаев поколение ребят, недавно закончивших высшие учебные заведения и только-только устроившихся на работу, не владеют большими суммами денег. Да, им может хватать на выплату аренды, иногда на собственную квартирку, но если речь заходит о хорошей квартире для семьи, то тут им неоткуда брать денег. Банк не выдаст деньги, поскольку у них небольшая заработная плата. Родители не рискуют поставить свою квартиру под залог. А кому-то просто некого попросить это сделать. Именно для таких ситуаций предусмотрена ипотека под залог приобретаемой недвижимости. То есть банк выдаёт вам ипотеку, а вы приобретаете необходимую вам жилищную площадь и ставите её под залог. Пока вы не выплатите полностью ипотеку, эта недвижимость частично будет принадлежать банку. В случае не выплаты он будет иметь право забрать этот объект недвижимости и выставить его на продажу или аукцион.

Однако брать кредит под залог будущей недвижимости не всегда может быть удобным. В ряде случаев намного выгоднее становится получение ипотеки под залог уже имеющейся недвижимости.

Ипотека под залог уже имеющейся недвижимости

Давайте рассмотрим некоторые варианты, где залоговым имуществом будет уже имеющаяся недвижимость:

  1. Ипотечный кредит без первого взноса. При отсутствии первоначального взноса на кредит, ставки на него, как правило, выше. В таком случае выгодно будет получить кредит под залог уже имеющейся квартиры. Например, клиенту нужна недвижимость, стоимость которой будет 5 млн. рублей, при этом у он хозяин квартиры, стоимостью в 8 млн. рублей. В этом случае клиент получает кредит, сумма которого достигает до 80% от стоимости заложенного имущества.
  2. Кредит для покупки недвижимого имущества за рубежом. Получить этот кредит можно под залог имеющегося жилья, а полученные деньги вложить в покупку квартиры в другой стране.
  3. Кредит для покупки коттеджа, земли и т.д.
  4. Кредит для развития бизнеса. Процентная ставка по такому кредиту будет меньше, если залоговым имуществом у банка будет уже имеющая у клиента квартира.
  5. Кредиты целевые и не целевые. Целевые кредиты – это ипотека под залог недвижимого имущества. Процентная ставка у такого кредита намного ниже, чем у не целевого. В этом случае банк потребует у заемщика документ, подтверждающий покупку недвижимости. Поэтому, после покупки недвижимости заемщику нужно будет предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование денежных средств. Не целевые кредиты, как правило, выдаются на разнообразные нужды. В этом случае банк в залог берет имеющуюся недвижимость и выдает кредит.

Метро-рубли

«На пенсию не проживешь» — для многих пенсионеров, увы, это утверждение реально.

Еще тяжелее, когда возникает нужда в крупной сумме, например, надо отремонтировать квартиру или, чего доброго, сделать срочную операцию. В Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) осенью стартует экспериментальная программа «обратной ипотеки», по ней пожилые граждане — владельцы жилья — смогут, заложив свои метры, получить денежную помощь.

На вопросы отвечает гендиректор «АРИЖК» Андрей Языков.

Российская газета: В чем смысл «обратной ипотеки»?

Андрей Языков: В том, чтобы улучшить условия жизни пенсионера за счет имеющегося у него жилья. Деньги от банка человек может получать, например, ежемесячно на оплату ухода или просто как прибавку к пенсии. Возможны и крупные платежи, например, если понадобится дорогая операция. Суть схемы проста: пенсионер оформляет кредит в банке под залог своей квартиры. Максимальный размер кредита рассчитывается индивидуально в зависимости от возраста пенсионера и оценочной стоимости его жилья. После заключения договора банк перечисляет ему кредит равными долями в течение срока кредитования. Принципиальное отличие от других кредитов — «обратную ипотеку» не нужно обслуживать. У заемщика нет ежемесячных платежей в банк — проценты начисляются и прибавляются к долгу (то есть капитализируются). Кредит погашается уже после смерти заемщика: банк продает квартиру, выплаченная пенсионеру сумма с процентами остается банку, а оставшуюся от продажи часть денег банк-кредитор переводит наследникам. Это можно назвать «монетизацией жилья», когда имеющиеся у пенсионера метры «конвертируются» в рубли.

РГ: У нас уже есть нечто похожее, например, старики заключают договора пожизненной ренты, передавая права на свое жилье организациям или частным лицам и получая от них взамен пожизненный уход и денежную помощь. К слову, когда есть договор ренты, плательщик так или иначе заинтересован в более раннем уходе из жизни владельца жилья. Понятно, это создает ненужные риски и дискомфорт для стариков. Как этот вопрос решается при «обратной ипотеке»?

Языков: Да, действительно, при пожизненной ренте жилье сразу же переоформляется на нового собственника, который обязуется пожизненно содержать бывшего владельца, пенсионера. Понятно, что чем быстрее такая помощь прекратится, тем больший доход получит покупатель. К сожалению, бывают случаи, когда вроде бы солидная фирма вдруг переуступает свое обязательство какому-то «широкоплечему парню». «Обратная ипотека», наоборот, — счастье для банка, она ему выгодна. Ведь кредитор получает длительный гарантированный источник доходов в виде процентов, начисляемых на сумму кредита. Пенсионер же сохраняет права на свою недвижимость, квартира никому не продается при его жизни. Кроме того, если пенсионер захочет расторгнуть договор и выкупить заложенную квартиру, если у него появляется такая возможность (к примеру, ему помогают дети), он вправе сделать это. Подобные схемы широко применяются на Западе, в частности в США. Зарубежный опыт показывает, что пенсионеры, воспользовавшиеся «обратной ипотекой», живут дольше. Они улучшают свои условия жизни, могут потратить больше на заботу о здоровье. Но у этого продукта тоже есть риски. Самый главный из них: что делать с пенсионером, если капитализированные проценты превысили стоимость недвижимости? Формально кредитор, чтобы не получить убыток, должен выселить пенсионера и продать жилье. Но тогда теряется социальный смысл программы, и пенсионеры уже не чувствуют себя защищенными. В США эту проблему решили с помощью специальной программы HECM (Home Equity Conversion Mortgage), когда государство выкупает подобные кредиты у коммерческих банков и снимает угрозу выселения. Пенсионер доживает свои дни под контролем специальной госкомпании, и она уже потом будет реализовывать данную квартиру. Таким образом, госгарантия выкупа долга пенсионера у кредитора фактически снимает все риски с банкиров. А значит, можно требовать сильного понижения ставок по подобным кредитам. Выкуп производится, как только соотношение долга и стоимости недвижимости достигло 98%. Мы предполагаем, что подобная схема будет востребована и в России. У нас «обратная ипотека» может развиваться по аналогичной схеме. Заемщик, чей кредит выкупит АРИЖК, будет продолжать жить в своей квартире под присмотром государства, и риск выселения из квартиры у него отсутствует. Риски АРИЖК покрываются за счет выплаты за обслуживание кредита (аналога страховки), которая составит около 1% от суммы кредита ежегодно.

РГ: В договорах пожизненной ренты фигурируют платежи, выраженные в МРОТ, соответственно, возникают проблемы с их медленной индексацией и обесцениванием. Хотя есть решение Конституционного суда на эту тему в пользу стариков, законодательно оно не реализовано, поправки пока не приняты. Как эта проблема будет решаться при «обратной ипотеке»?

Языков: Да, это достаточно сложный вопрос, и определяется он только математикой: возрастом пенсионера, сроком кредитования (мы предполагаем около 10 лет) и стоимостью денег у банка. Как было упомянуто выше, за счет предоставления гарантий банкиры могут ставку понижать до минимального уровня вплоть до ставки рефинансирования ЦБ РФ (8,25%) — рисков-то почти нет. По нашим предварительным расчетам, в среднем пенсионер сможет получать примерно 1,5 пенсии в течение 10 лет (в расчетах мы исходили из средней стоимости жилья в 1,8 млн рублей). При этом важно отметить, что мы закладываем в модель долгосрочный рыночный тренд, что цены на жилье в России все-таки будут расти. А значит, размер выплат можно корректировать.

РГ: По договору пожизненной ренты квартира сразу переходит новому собственнику, и наследники не могут претендовать на нее. В «обратной ипотеке» квартира остается в собственности пенсионера, следовательно, возникает вопрос с наследниками. Как вы предполагаете его решать?

Языков: Самый правильный путь — заранее уведомить наследников обо всех нюансах. Мы предполагаем разработать специальную форму уведомления и разъяснения, из которой наследники смогут понять свои права, порядок погашения кредита (если они захотят оставить жилье за собой) или расчет оставшейся суммы при продаже жилья. Кстати, данный момент все эксперты считают очень важным. Зарубежная практика показывает, что есть наследники, которые не помогают своим старикам. И в тот момент, когда пенсионер сообщает наследникам о своем желании получать деньги от банка под залог имеющегося жилья, многие из них сразу вспоминают о своих обязанностях по содержанию родственников. Зачастую дети отговаривают своих родителей брать «обратную ипотеку» и сами начинают помогать им финансово. Это очень важный воспитательный момент, если бы «обратной ипотеки» не было, то ее следовало бы придумать хотя бы для того, чтобы обратить внимание детей на финансовые проблемы их стариков. И мы будем очень рады, если пенсионер откажется от получения кредита и начнет получать реальную помощь от наследников.

РГ: Кто сможет стать участником программы, куда обращаться?

Языков: Одно из основных условий для получения «обратной ипотеки» — наличие ликвидной недвижимости, которая не потеряет это качество как минимум в течение 10 лет. При этом мы планируем по примеру американцев ввести в договор пункт о поддержании квартиры в соответствующем состоянии. Пенсионер должен постоянно проживать в данном жилье, и у него не должно быть долгов федерального уровня. Возраст вхождения в программу — достижение пенсионного возраста по старости. О конкретном механизме вхождения в программу: куда обращаться, какие документы готовить и т.д. — мы сообщим чуть позже, когда закончим всю подготовительную работу. Мы обязательно сделаем для этого специальный сайт.

РГ: О каких примерно ежемесячных платежах может идти речь?

Языков: Расчет сильно зависит от возраста заемщика и рыночной цены квартиры, но в большинстве случаев это — более 1,5 пенсии.

РГ: По какой цене квартиру у банка смогут выкупить наследники, если они этого захотят?

Языков: Если родственникам интересно это жилье, то им достаточно погасить только ту сумму, на которую может претендовать кредитор, т.е. сам кредит и накопленные проценты — это меньше цены жилья. Тогда банк снимет обременение с квартиры. Если родственники не заинтересованы в ее выкупе, то банк продает квартиру по рыночной цене, погашает кредит, а оставшуюся от продажи квартиры часть денег переводит наследникам.

РГ: Когда могут быть запущены пилотные проекты, в каких регионах?

Языков: Пилотный вариант программы мы планируем запустить в ноябре 2011 года. Предполагаем выдать порядка 500 кредитов в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах с населением более 500 тыс. человек.

Ипотека в России. Нюансы и особенности на сайте Недвио

Каждый день в России миллионы людей задумываются о том, как можно улучшить свои жилищные условия. Из этого числа мало у кого есть достаточно средств, чтобы купить квартиру или дом здесь и сейчас. Поэтому единственным решением остается обратиться в банки, за получением потребительского или ипотечного кредита.

Потребительский кредит берут те, у кого уже есть какая-то сумма накоплений, так как его не дают на большие суммы. Для приобретения жилья с небольшим первоначальным взносом оптимальны ипотечные кредиты. Купить на такой кредит можно квартиру как в новостройках, так и на вторичном рынке жилья, а также дачу, участок или комфортабельный загородный дом.

На сегодняшний день наблюдается активное развитие рынка ипотеки в России. Однако тем, кто желает воспользоваться ипотечным кредитом, следует помнить о некоторых нюансах данного вида кредитования. Поэтому в этой статье мы решили написать об особенностях ипотеки в России.

Особенности российской ипотеки

Во-первых, как мы уже писали ранее, процентные ставки по ипотечным кредитам в России намного выше других стран, что делает переплату при такой покупке очень весомой.

Вторая проблема для большинства нуждающихся в жилье россиян — как получить ипотечный кредит. Ведь, прежде чем выдать кредит, банк должен удостовериться в том, что заемщик платежеспособен. При этом миллионы людей в России получают «серую» зарплату, которая не подтверждается справками 2-НДФЛ. Какая бы хорошая кредитная история не была у заемщика — она не поможет, если зарплата выдается «в конвертах».

Покупая недвижимость по ипотеке в России, заемщику придется выплатить первоначальный взнос. Размер этого взноса устанавливается всеми банками по-разному. В некоторых случаях первоначальный взнос может достигать 50% от стоимости приобретаемого жилья. Однако такая ситуация довольно редкая, в основном, банки выставляют требования для взноса в размере от 10 до 30%.

Первоначальный взнос устанавливается банками для того, чтобы, в случае дефолта по кредиту, можно было бы продать недвижимость по цене, не меньше стоимости этого кредита. Получается, если размер взноса довольно высок, то банк обеспечивает себе спокойное будущее. Если же размер взноса низкий, то банк значительно рискует, вследствие чего будут высокие проценты по кредиту и разнообразные дополнительные платежи для заемщика. К числу таковых можно отнести сбор за рассмотрение кредитной заявки, платеж за открытие счета и другие.

В России ипотечные кредиты выдаются сроком от нескольких месяцев до 30 лет. Каждый банк устанавливает свои сроки. Некоторые банки устанавливают фиксированные сроки. К примеру, на 10 лет, на 15 лет или на 25 лет. Чем дольше срок кредитования — тем выше стоимость ежемесячных платежей. Также банки вводят ограничения и по возрасту самого заемщика.

Получить ипотечный кредит сейчас можно в рублях, долларах и евро. Но если вы получаете зарплату в рублях, лучше не пытаться «угадывать курсы валют», а выбирать также рублевые платежи по кредиту.

Следует также учитывать, что для оформления ипотеки на приобретение квартиры (дома), владельцем которой является несовершеннолетний ребенок, заемщикам необходимо получить разрешение от органов опеки.

Однако строже всего банки подходят к оформлению ипотеки на строящееся жилье (новостройки), так как в данном случае имеется огромное количество различных рисков.

На оформление такой ипотеки влияют следующие факторы:

  • наличие разрешения на строительство дома;
  • этап строительства и репутация на рынке недвижимости компании-застройщика.

Также в данном случае банк может потребовать поручительство или нескольких физических лиц, или самого застройщика. Следует не забывать и о том, что, даже при банкротстве застройщика, ипотечный кредит, все равно, придется выплачивать.

Нюансы оформления залога при ипотеке

Стоит учитывать, что приобретенное через ипотечный договор жилье только формально становится законной собственностью его владельца — оно выступает залогом, пока не будет полностью выплачена вся сумма ипотечного кредита. Если, по каким-либо причинам, заемщик не способен выплатить оставшуюся часть кредита, то банк вправе продать жилье и вернуть себе сумму долга.

Залоги между тем тоже могут быть разными. Сегодня различают два вида ипотеки в России:

  • под залог уже имеющегося жилья;
  • под залог приобретаемого жилья.

Банк, который оформил ипотечный кредит, может выставить объект недвижимости на продажу в том случае, если заемщик не выполнил все требования по уплате кредита и процентов. Поэтому, чтобы избежать финансовых потерь, банки не рассматривают в качестве залога те объекты недвижимости, которые имеют проблемы с документами или несогласованную перепланировку.

Для согласования перепланировки понадобятся такие документы:

  • проект квартиры или дома;
  • технический паспорт;
  • заключение соответствующих органов о допустимости проведения перепланировки квартиры или дома;
  • свидетельство о праве собственности.

Оформляя ипотеку в России стоит учитывать, что если залогодатель зданий или сооружений является собственником или арендует земельный участок под зданием, в таком случае он, по договору, передает залог в виде здания или сооружения. А сам земельный участок, либо право аренды на него, не является средством залога, такой договор в обязательном порядке будет считаться ничтожным, в соответствии с законом «Об ипотеке».

Другой нюанс — если площадь здания или другого сооружения меньше границы земельного участка, на котором находится та часть, на которой находится именно закладываемый объект, и сам собственник этого объекта и всего участка хочет передать в залог только определенную часть земельного участка, которая будет функционально обеспечивать закладываемый объект, в таком случае до завершения сделки эта часть должна быть выделенным объектом недвижимости. И это важно учитывать, подписывая кредитный договор.

Еще один нюанс из практики ипотечных брокеров — довольно часто земельный участок, который находится под зданием, является неделимым. В данном случае собственник зданий, находящихся на неделимой земле, при желании заложить одно из зданий под залог, также вынужден, по закону, заложить под залог и тот участок, на котором находится здание. При таком раскладе, если это не будет оговорено в договоре, то все остальные здания, находящиеся на этом участке, в обязательном порядке будут обременены ипотекой, согласно закону об ипотеке.

Одним из вопросов является возможность закладывать части указанных объектов. Закон об ипотеке не упоминает и не рассматривает такой возможности. Единственная норма, упоминающая об этом вопросе, указывает на то, что, если предметом ипотеки является часть здания, то к нему применяются законы об ипотеке жилого здания.

Однако при этом нельзя нарушать пункт, где указано, что часть неделимого здания самостоятельно не может быть предметом ипотеки, а также не стоит забывать о том, что предметом собственности является объект, на который зарегистрированы законные права.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector